记得在 2018 年初的时候，我看了一部电影叫《芳华》，冯小刚给这个电影一个特别的解释，他拍这个电影目的是要给青春赋予一种力量，并且展示出青春的一种吸引力、一种生命力。

青春就是这样，过去的日子虽然有一点酸涩，但又是甜蜜的，就像中国房地产发展的这一路，我们过了太久的好日子，房价一直涨，口袋里的钱也涨，规模也涨，我们的思想也在膨胀，我们的意志、我们的愿望、甚至我们的每一个器官都在膨胀。正是这样，所以有了过去差不多20多年的好日子，这让我们沉迷其间一直不能自拔。

事实上，我们正在进入一个新的时代，这个新的时代就是从传统开发逐步走向更集中、规模更大、速度更快的后开发时代。另一方面，房地产也出现了新的市场、新的业态，甚至很多新的模式、新的玩法，我们要开始面对存量市场，面对细分市场，面对不动产金融的创新，也要面对资产管理挑战，这一系列的问题，就是我们的当下，也是我们的未来。

那么中国房地产的未来，准确的说是一些什么内容呢？

从商业模式上来说，过去二十年，中国地产一直采取的是开发模式，很多人就认为这是房地产的唯一模式。但是过去三年我们一直在行业内讲一件事，就是当人均 GDP 超过 1 万美金之后，房地产应该怎么做？目前发达国家人均 GDP 大概是 6 万美金，人均 GDP 为 1 万-6 万美金，这段时间我们可以称为房地产后开发时代。

根据研究，在后开发时代，房地产的主要模式将会由开发逐步转向到资产管理和运营。那么我们首先就要考虑一个问题，就是在住宅类产品以外，还有哪些产品可以做？

如果说在开发时代，我们最主要的产品就是住宅。到了后开发时代，至少还有 6 大类产品可以特别研究和重点发展：写字楼、酒店+服务公寓、购物中心+商铺、物流仓储、教育研发以及医疗健康。

全世界的房地产公司转型以后都有一个特点，就是他们很少有一家公司横跨这 6 大类的，除非是金融机构，比如保险公司、养老金和大型的基金，他们把其作为金融投资的一种方式来选择不动产，可能会同时涉及到这几个门类。

但是从房企自主转型主动去应对和发展自己的业务方面来看，大部分公司不会横跨这么多门类，而只会选择其中一个，最多两个门类去做。比如普洛斯，它就全部聚焦在物流仓储，目前它在中国拥有最多的仓储物流土地及物流园区。它在中国的物流地产行业排在第一，市场占有率达到 55%，远远超过行业排名第二的嘉民集团。当然它不仅在中国是第一，在全球范围内也是绝对的第一。

又比如位于美国罗切斯特的梅奥小镇，它的依托是梅奥医学中心，形成了世界级的医疗小镇，医院与城市中心合为一体。除了医院、医学研究院，还有各类小镇生活配套，它解决了当地三分之一居民的工作。

而国内聚焦文旅社区的阿那亚，聚焦商业地产的太古地产也都做得风生水起，所以在后开发时代，商业模式上聚焦运营和资产管理，可以在六大类里充分体现出来，那么只要你选择其中一类，围绕着运营和资产管理把产品做好，那就是非常棒的一种转型。

今年突然爆发了新冠肺炎，疫情不仅席卷了中国，更让全球经济蒙上了巨大的阴影。日本的奥运会推迟、原油价格雪崩、美国股市几次触发熔断机制...全球经济都受到了波及。在这种情况下，房地产当然也无法独善其身。

英国前首相丘吉尔曾经说过，「永远不要浪费一场危机」。虽然我没有丘吉尔这么伟大，但是我们小人物也可以说一些对的话，比如我常说「要把丧事当喜事办」，要在困难的时候去寻找机会。

结合这么多年，我对房地产行业的观察，以及最近几年所做的事情，我觉得不管疫情什么时候过去，未来大家对大健康的需求，或者是对健康服务有关的空间需求一定会有更大的增加，同时对品质的要求也会更加提升。

疫情发生之后，大家发现物流不能停，超市不能关门，所以未来与物流相关的智能仓储型物业需求也会更旺盛。此外大家越来越依赖互联网，那么与互联网相关的后台数据中心的物业需求也会增加。

同时，像大型购物中心这种人流特别聚集的地方，未来对于建筑的空间形式要求一定会改变。安全、通风以及紧急出现灾害时人员如何疏散等等这方面的问题会被更多的关注到。

未来在房地产市场，我认为第二重点需要关注的事情，就是科技如何为房地产赋能。

随着人工智能、大数据、物联网、区块链等新的数字科技的崛起，越来越多的传统房企也关注到房地产科技了。通过数字科技的赋能，以适应不断变化的环境，同时也有一批新的参与者进入到房地产科技这一领域。2016 年美国房地产科技投资的金额只有 20 亿美元，但是到了 2018 年，这一数字已经上升为 140 亿美元，可见房地产科技的增长速度和发展空间是巨大的。

我们可以看到科技已经渗透到房地产价值链的各个环节，在共享经济领域最为典型的是 wework 和 Airbnb 这两家公司，随着 80、90 后的生活方式改变，他们乐于在社交平台分享，把社交、分享、交换这三个关键词嫁接在房地产中，于是就产生了住宅、办公、酒店等不同领域的共享经济，衍生出民宿、短租、联合办公等新物种。

在家居领域苹果、小米、海尔开发的整体智能家居系统，大大加强了我们日常生活当中音响、水电、冰箱、空调、门禁等等的联系，同时也能够提供个性化的一种服务体验。

同样的租赁物业管理也受到这次疫情的影响，于是易居将区块链技术应用于社区、楼宇及案场安全防控管理的智控链系统，包括社区巡更链、案场智控链和楼宇智控链，直击复工复产、社区管理、物业管理、长租公寓管理等多种场景下的动态防疫、精准防疫、科技防疫的需求和痛点问题，统统把它连起来。

这样一来所有空间的租赁、使用、管理相关的所有事项都通过互联网技术、区块链技术来实现，这样的话不仅提高了效率，另外也对健康管理的安全性有很大的帮助。所以我们可以看到科技正在重塑房地产行业，特别是在房地产的空间使用效率和交易的效率提升方面，有巨大的一个发展的机会。

目前科技能影响到房地产行业的其实只有两个方面：一是空间使用效率和智能化体验，另外一个就是交易过程、租赁过程当中的效率提升和准确性服务的质量。这也是在我的新课程《标杆房企商业模式24讲》当中要讲的一个重要部分。

另外我还讲到了第三个重要的部分：房地产的资产管理。

资产管理其实也分成两类人来做，一类是被动式资产管理，比如一些保险公司还有大型的养老金基金。他们只买好的、买贵的、买大的、买持久的，并且有稳定租金回报的，这样一些好的物业。比如说有一个写字楼，90% 以上都租出去了，租约很长，租金也很稳定，而且租客质量非常好，那么他们就会拿钱把它买下来，买下来以后长期获得稳定的收入，但是会交给专业公司来管理。

还有一种是主动式资产管理，哪些房企转型到资产管理的优势会比较明显？就是开发公司。比如现在很多人称为「小股操盘」，这都是转型过来，实际上是把资产管理和开发结合起来，这也是一种特别的资产管理。在美国有一种叫收费开发商，就是像导演一样，你给我钱，我帮你把这活干好，把片子做好，我自己出很少钱，甚至不出钱，然后靠手艺来把产品做好，最后为投资人创造效益。

比如现在美国有一家最大的城市改造项目叫 Hudson Yard，这个项目在纽约是由瑞联集团来操盘的。在项目操盘过程中，它自己出的钱其实很少，主要是别人给它钱来做，在整个项目结束之后，获利最高的确是它自己。之前它在华纳中心的项目也是这样，它们只出了 5% 的资本金，最后获得了 45% 的分红，然后其他跟投的投资人也获得了不低于 30% 的回报，这就是主动式资产管理。

所以我们能够看到未来地产行业的发展，大体上会在这三个方面展示出新的一些机会。房地产企业要转型，要创造市场，特别是在后开发时代，就需要在商业不动产的细分领域要创造领先，也可以在资产管理和运营服务上取得领先，取得更好的业绩。

当然要做到这一点，我们很重要的工作就是「学先进」，我们希望通过这些走在前面的中外优秀企业的成功经验和商业模式，给大家在下一步的转型升级和再创业当中一些启发和灵感，也希望能够对整个行业的转型升级有一个助力的作用。